Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình và diện tích lô đất, tính bằng số lần, theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD. Một lô đất 100m2 được duyệt hệ số 4,0 nghĩa là tổng sàn tất cả các tầng cộng lại tối đa 400m2. Chỉ một con số đó thôi nhưng nó quyết định lô đất "gánh" được bao nhiêu mét vuông kinh doanh, tức quyết định thẳng vào giá trị của đất, và là chỉ tiêu mà cả người bán dự án lẫn người tư vấn nhà phố đều phải tính được trong đầu.

Công thức và một ví dụ tính tay

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng ÷ Diện tích lô đất

Ví dụ lô đất phố 80m2, quy hoạch cho phép mật độ xây dựng 80% và cao tối đa 5 tầng:

• Diện tích chiếm đất tối đa mỗi sàn: 80m2 x 80% = 64m2.
• Xây đủ 5 tầng: tổng sàn = 64 x 5 = 320m2.
• Hệ số sử dụng đất thực tế: 320 ÷ 80 = 4,0 lần.

Nếu đồ án quy hoạch khu vực ghi hệ số tối đa chỉ 3,5 thì dù mật độ và tầng cao trên lý thuyết cho ra 4,0, tổng sàn vẫn bị khống chế ở 80 x 3,5 = 280m2: chủ nhà phải giảm tầng, giảm diện tích một sàn, hoặc xin điều chỉnh. Ba chỉ tiêu mật độ, tầng cao, hệ số luôn phải đọc cùng nhau, cái nào chặt nhất sẽ là trần thật sự của công trình.

Hệ số sử dụng đất khác mật độ xây dựng chỗ nào

Hai chỉ tiêu này bị dùng lẫn nhiều nhất trong các cuộc tư vấn:

Hình dung nhanh: mật độ là dấu chân của tòa nhà trên đất, hệ số là tổng khối tích quy về sàn. Hai lô cùng mật độ 80% nhưng một lô hệ số 4,0 và một lô hệ số 8,0 là hai câu chuyện đầu tư khác hẳn nhau, vì lô sau xây cao gấp đôi.

Vì sao con số này quy thẳng ra tiền

• Với dự án: hệ số cao hơn nghĩa là nhiều sàn thương mại, nhiều căn hộ hơn trên cùng diện tích đất; tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cũng được tính toán dựa trên quy mô này. Dự án xin điều chỉnh tăng hệ số là xin tăng phần "thịt" bán được, nên các đợt điều chỉnh quy hoạch luôn được thị trường soi rất kỹ.
• Với nhà phố: hai căn cùng hẻm, cùng diện tích đất nhưng thuộc hai ô quy hoạch có chỉ tiêu khác nhau thì tiềm năng xây dựng khác nhau, và người định giá đúng phải cộng trừ được phần chênh đó thay vì chỉ so giá theo mét ngang, đúng tinh thần của bài cách định giá bất động sản.
• Với người mua căn hộ: khu có hệ số thấp thường đồng nghĩa mật độ dân cư thưa, tiện ích thoáng; đây là một tiêu chí chất lượng sống mà môi giới tinh ý dùng để phân hạng dự án khi tư vấn.

Tra chỉ tiêu ở đâu và dùng thế nào khi hành nghề

Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất của từng ô đất nằm trong đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, kèm quy định quản lý theo đồ án. Cách tra thực dụng: tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch của tỉnh, hoặc xin văn bản thông tin quy hoạch cho khu đất như đã hướng dẫn trong bài chứng chỉ quy hoạch.

Ba tình huống nghề dùng tới nó thường xuyên:

1. Khách hỏi "đất này xây được bao nhiêu": trả lời bằng bộ ba mật độ, tầng cao, hệ số kèm phép tính như ví dụ trên, không trả lời chay "xây thoải mái".
2. So hai lô đất giá gần nhau: lô nào chỉ tiêu tốt hơn thì mỗi đồng bỏ ra mua được nhiều mét vuông sàn tương lai hơn.
3. Thẩm định lời quảng cáo dự án: dự án khoe "tháp 40 tầng" trên lô đất nhỏ mà đồ án duyệt hệ số thấp là điểm cần soi lại pháp lý điều chỉnh quy hoạch trước khi nhận bán.

Thuộc bảng chỉ tiêu quy hoạch của địa bàn mình phụ trách là một trong những cách nhanh nhất để môi giới mới tạo uy tín với khách đầu tư. Nếu bạn muốn học định giá và đọc quy hoạch theo kiểu cầm tay chỉ việc, các vị trí tuyển dụng môi giới bất động sản đang mở là nơi bắt đầu hợp lý.