Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường: chủ đầu tư tự bỏ vốn, tự định giá, lời ăn lỗ chịu, người mua là bất kỳ ai trả được tiền. Đó là định nghĩa theo Luật Nhà ở 2023, và cũng là lý do gần như toàn bộ quảng cáo căn hộ, nhà phố dự án bạn thấy mỗi ngày đều thuộc loại này. Nghe hiển nhiên, nhưng đặt nhà ở thương mại cạnh ba người anh em còn lại trong luật thì mới thấy rõ nó được gì, mất gì, và vì sao "hàng thương mại" là sân chơi chính của nghề sale bất động sản.
Bốn loại nhà ở trong luật và chỗ đứng của hàng thương mại
Luật Nhà ở 2023 chia nhà ở theo mục đích đầu tư thành các dòng chính:
|
Loại |
Ai bỏ vốn |
Ai được mua/ở |
Giá |
|---|---|---|---|
|
Nhà ở thương mại |
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản |
Mọi tổ chức, cá nhân (người nước ngoài theo hạn chế riêng) |
Thị trường quyết định |
|
Nhà ở xã hội |
Doanh nghiệp được ưu đãi + Nhà nước hỗ trợ |
Đúng đối tượng, đủ điều kiện |
Khống chế theo phương án duyệt |
|
Nhà ở tái định cư |
Nhà nước hoặc doanh nghiệp theo dự án |
Hộ bị thu hồi nhà, đất |
Theo phương án bồi thường |
|
Nhà ở công vụ |
Ngân sách nhà nước |
Cán bộ thuộc diện, chỉ để ở khi đang công tác |
Cho thuê theo quy định |
Chỗ đứng của nhà ở thương mại: tự do nhất và cũng ít lưới đỡ nhất. Không giới hạn đối tượng mua, không cấm bán lại, không khống chế giá; đổi lại người mua tự chịu mọi biến động giá và tự thẩm định pháp lý dự án, không có "chuẩn chính sách" nào gánh thay.
Pháp lý một dự án nhà ở thương mại: chuỗi mốc phải thuộc
Vì vận hành theo thị trường, thứ bảo vệ người mua nhà ở thương mại là điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực 1/8/2024). Chuỗi mốc pháp lý của một dự án đi từ chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, giao đất, giấy phép xây dựng, tới các điều kiện mở bán: với nhà ở hình thành trong tương lai cần hoàn thành móng và hạ tầng tương ứng, có văn bản đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý, có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng cho phần bàn giao, và chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi đủ điều kiện kinh doanh.
Sale dự án chuyên nghiệp không cần thuộc lòng số điều khoản, nhưng phải trả lời được khách ba câu: dự án đã có văn bản đủ điều kiện bán chưa, ngân hàng nào bảo lãnh, và tiến độ thanh toán có khớp tiến độ xây dựng không. Trả lời trôi ba câu đó, bạn đã hơn phần lớn người phát tờ rơi ngoài kia.
Hàng thương mại gồm những dòng sản phẩm nào
Trên nền một khung pháp lý chung, nhà ở thương mại tỏa ra các dòng bạn sẽ bán hằng ngày:
- Căn hộ chung cư: dòng chủ lực về số lượng giao dịch, phân hạng từ bình dân tới hạng sang.
- Nhà phố, biệt thự dự án: gắn liền đất, giá trị lớn, pháp lý sổ từng căn.
- Shophouse, nhà phố thương mại: lai giữa ở và kinh doanh, đã có bài riêng trong cụm các loại hình bất động sản.
- Condotel, officetel: lưu ý đây là công trình trên đất thương mại dịch vụ, không phải "nhà ở" theo luật; sổ có thời hạn và không đăng ký thường trú như nhà ở, điểm khác biệt đã phân tích ở bài sổ hồng lâu dài và sổ 50 năm. Gọi condotel là "nhà ở thương mại" trong tư vấn là gọi sai bản chất pháp lý.
Ba nguyên tắc bán hàng thương mại cho bền nghề
- Bán bằng pháp lý, không bán bằng cam kết lợi nhuận. Giá thị trường lên xuống không ai hứa thay được; thứ bạn cam kết được là tình trạng pháp lý tại thời điểm tư vấn, có văn bản đối chiếu.
- So sánh đúng hệ quy chiếu. Đừng so giá nhà ở thương mại với nhà ở xã hội để chê đắt: một bên là giá thị trường tự do, một bên là giá chính sách kèm điều kiện mua và hạn chế chuyển nhượng 5 năm, như đã phân tích trong bài nhà ở xã hội.
- Theo được cả chu kỳ. Hàng thương mại nhạy với chu kỳ thị trường; hiểu tồn kho, thanh khoản từng phân khúc tại địa bàn giúp bạn chọn giỏ hàng sống được cả lúc thị trường chậm, kỹ năng đã bàn trong bài thị trường bất động sản TP.HCM.
Nhà ở thương mại là nơi hoa hồng cao nhất và cạnh tranh gắt nhất của nghề. Nếu bạn muốn vào sân chơi chính này với đội có đào tạo pháp lý dự án bài bản, các vị trí tuyển dụng sale bất động sản đang mở.
